Por Marcelo Zuliani
Director de Colliers
Los corredores comerciales a cielo abierto en Argentina han tenido un papel trascendente en el mercado retail, en este último tiempo.
Nos hemos cansado de escuchar: “Las ventas minoristas (estadísticamente en más de un 75 u 80%) se producen en la calle”, es decir, en locales ubicados en calles y avenidas. En cambio, en otros países como Chile, Brasil o México, la venta en shoppings alcanza del 50 al 60% del total de las ventas minoristas.
Por la fuerte cultura europea impregnada en el consumidor argentino, los corredores comerciales presentan un grado de concentración importante. En 4 o 5 cuadras se pueden encontrar las marcas más importantes y variedad de rubros conformándose naturalmente un tenant mix que sería la envidia de un gerenciador de shopping.
Hay también zonas que se convirtieron en referentes de temáticas en donde se pueden adquirir productos de un solo rubro, por ejemplo.
Esta situación se da no solo en las 6 ciudades de más de 600.000 habitantes que posee Argentina, sino en todas aquellas que superen los 40.000 habitantes. En cada capital de provincia o cabecera departamental de un partido del conurbano, estos corredores se convierten además en peatonales principales, generando un flujo mayor de transeúntes.
Algunas, como el caso de Córdoba Capital, con más de 3 o 4 peatonales en su microcentro. San Juan, Rosario, Salta, Tucumán, Resistencia, Corrientes y en GBA Lomas de Zamora, Monte grande, Quilmes, Martínez, entre otras, son ejemplos concretos de este fenómeno.
Para que se pueda comprender la importancia de esta tendencia, en la Capital Federal hay actualmente 32 corredores comerciales con más de 15.000 locales (última medición del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires). Esta cifra es superior al stock de locales dentro de los shoppings . El corredor de peatonal Florida, a lo largo de sus 12 cuadras de extensión, posee un total de 308 locales.
Pero en estas últimas décadas, los corredores comerciales a cielo abierto en CABA se han ido transformando, sumado al impacto de la pandemia y al crecimiento de las ventas digitales, como también por el surgimiento de nuevos rubros.
En la década del 90, Florida fue el corredor comercial más importante en volúmenes de venta y por ende en valor/m2/mes de alquiler superior a los US$100, siendo el más caro de Latinoamérica, por arriba de Oscar Freire en San Pablo, Pdte. Masaryk en Ciudad de México y Jirón de la Unión, en Lima.
Las sucesivas crisis que sufrió el país y la reciente pandemia impactaron fuertemente en este segmento de mercado. En los últimos años, la gran peatonal de la ciudad porteña descendió posiciones no solo en volumen de ventas sino también en valores de alquiler.
Hoy ya no compite con los corredores de Latinoamérica y ha quedado en una tercera posición —en lo que refiere a valores de alquileres— en la Capital, detrás del corredor comercial de Acoyte y Rivadavia, y del de Cabildo y Juramento, en el barrio porteño de Belgrano.
En los cuadros de vacancia que son parte de esta nota podemos ver el comportamiento errático de la vacancia de Florida en comparación con el corredor de Cabildo y Juramento. Y como durante las crisis económicas y la pandemia, la curva de vacancia se disparó en comparación con el otro corredor.
Por otro lado, ya hace unos años, Santa Fe y Callao, otro corredor ABC1 por excelencia, ha sido superado en valores locativos y vacancia por Santa Fe y Pueyrredón. También estamos notando un crecimiento interesante del corredor de Coronel Díaz y Santa Fe. Aquí la venta a la calle se potencia con las del shopping Alto Palermo.
Otro punto a destacar es el tamaño de los locales requeridos. Las búsquedas están en el orden de los 200/300 m2 en comparación con la etapa prepandemia, cuando rondaban los 400/500 m2.
En la actualidad, y como parte del incremento de la actividad comercial, estamos observando una baja de la vacancia en todos los corredores en general. Las esquinas importantes que estaban vacías han salido del mercado y ya se están produciendo aumentos de los alquileres por encima de la inflación.
Florida se ha sumado en forma más lenta a dicho proceso. Nos queda una interesante pregunta por responder: ¿volverá Florida a tener el esplendor de décadas anteriores?
Creemos que sí, pero esto va a depender de la evolución económica de la Argentina en términos generales; del proceso de transformación del microcentro porteño, teniendo en cuenta el proyecto del GCBA para incentivar una zona mixta de oficinas y viviendas que ya está avanzando; y de la continuidad del flujo de turistas, principal motor hoy en día de la moderada recuperación de este corredor.
