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Übernahme von Deutsche Wohnen: Vonovia versucht’s zum dritten Mal

Nach der Peinlichkeit der gescheiterten Übernahme versuchen die beiden Vorstandschefs von Vonovia und Deutsche schon bei der Ankündigung des nächsten Fusionsversuchs alle Zweifel zu zerstreuen. „Wir sind nach wie vor davon überzeugt, dass eine Kombination der beiden Unternehmen strategische, wirtschaftliche und wohnungspolitische Vorteile bringt“, sagt der Vonovia-Vorstandsvorsitzende Rolf Buch. „Hierin werden wir auch von wichtigen Aktionärinnen und Aktionären von Vonovia und der Deutsche Wohnen unterstützt.“

Die Unternehmen seien sich einig, dass sie gemeinsam die „großen Herausforderungen am Wohnungsmarkt“, nämlich Klimaschutz, bezahlbares Wohnen und Neubau, kraftvoller bewältigen könnten. Nach den Worten von Michael Zahn, dem Vorstandschef von Deutsche Wohnen, hätten viele Aktionäre „bedauert“, dass die Transaktion nicht erfolgreich war. Sie sollen nun die Chance haben, dem Zusammenschluss zu besseren Bedingungen zuzustimmen. 

Der neue Anlauf muss nun klappen

Das letzte Übernahmeangebot vom 23. Juni war nicht erfolgreich; mit einer Annahmequote von 47,62 Prozent wurde die erforderliche Mindestannahmequote von 50 Prozent verpasst. Es war das zweite Mal, dass ein Übernahmeangebot von Vonovia gescheitert ist. Im Jahr 2016 hatte Buch, damals noch gegen den Willen des Vorstands von Deutsche Wohnen, einen Zusammenschluss geplant, war aber an den Aktionären des Konkurrenten gescheitert.

Beim abermaligen Angebot, hinter dem nun der gesamte Vorstand und Aufsichtsrat von Deutsche Wohnen stand, waren sich alle Beteiligten sehr sicher, dass es funktionieren werde. Vor allem Hedgefonds zögerten zu lange, ihre Anteile anzudienen – weshalb die Offerte platzte. 

Für die beiden Vorstandsvorsitzenden ist das unangenehm, haben sie im Vorfeld doch selbstbewusst für den Zusammenschluss geworben. Vor allem für Buch muss der abermalige Anlauf funktionieren – sonst wäre er kaum noch zu halten. Doch auch die beteiligten Banken gehörten zu den Verlierern des ersten Versuchs; schließlich werden sie erfolgsabhängig bezahlt. 

An den Rahmenbedingungen des neuen Versuchs ändert sich kaum etwas: Weiterhin gelten 50 Prozent als Mindestannahmeschwelle, die Unternehmen gehen im zusammengeschlossen Konzern von jährlichen Einsparungen von 105 Millionen Euro aus. Und das Land Berlin soll weiterhin 20.000 Wohnungen aus dem Bestand der beiden Konzerne kaufen können, um die Wohnungsdebatte in der Hauptstadt zu befrieden. 

53 statt 52 Euro

Die Übernahme wird aber teurer für Vonovia: Das Unternehmen bietet nun 53 Euro je Aktie, was ein Euro mehr ist als zuvor. Die Bundesfinanzanstalt Bafin muss die Unternehmen noch von der einjährigen Sperrfrist befreien, die nach einem gescheiterten Übernahmeversuch gilt, dann will Vonovia das neue Angebot vorlegen. Das Bundeskartellamt hatte den Zusammenschluss schon beim vorigen Versuch genehmigt.

Der Angebotspreis beinhaltet eine Prämie von 24,9 Prozent auf den Durchschnittskurs von Deutsche Wohnen aus den letzten drei Monaten bis zum 21. Mai. Die Übernahme, die ursprünglich 18 Milliarden Euro kosten sollte, wird damit um einige hundert Millionen Euro teurer, wie aus Unterlagen des Wohnungskonzerns für Investoren hervorgeht: Bei einer Annahmequote von 90 Prozent, was einem Kauf von 214 Millionen Aktien von Deutsche Wohnen entsprechen würde, müsste Vonovia dafür 11,3 Milliarden Euro zahlen. Für jede Aktie wird 1 Euro mehr fällig, insgesamt also 214 Millionen Euro. Hinzu kommen Transaktionskosten von 600 Millionen Euro.

Vonovia hat sich allerdings durch den gescheiterten Übernahmeversuch schon 29,99 Prozent der Aktien von Deutsche Wohnen gesichert, meist zu einem Preis von 52 Euro je Aktie. Zum Geschäft gehörte etwa die Übernahme von 3,53 Prozent der eigenen Aktien von Deutsche Wohnen, die nur verkauft wurden, weil der vorige Deal gescheitert war. 

Das Steuersparmodell bleibt gleich

Auch der Zeitpunkt der Übernahme schiebt sich nun natürlich nach hinten, die Unternehmen rechnen mit einem Abschluss des Geschäfts im vierten Quartal. Gemeinsam hätten Vonovia und Deutsche dann mehr als 550.000 Wohnungen mit einem Immobilienwert von knapp 90 Milliarden Euro. 

Nichts ändern dürfte sich gleichwohl an dem zuvor kritisierten Steuersparmodell in der Übernahme. Vonovia kommt nämlich drumherum, Grunderwerbssteuer auf das Milliardengeschäft zu zahlen. Der Bundesrat hatte zum 1. Juli ein Gesetz verschärft, nachdem Käufer von Immobiliengesellschaften maximal 90 statt bisher 95 Prozent der Anteile übernehmen dürfen, ohne Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen. Das hat Vonovia nun auch weiterhin vor – schon beim letzten Versuch gab es eine sogenannte „Drittbankvereinbarung“ mit der französischen Bank Société Générale, die alle angeboten Aktien übernimmt, die über einen möglichen Anteil von 90 Prozent hinaus gehen. 

Als „verkorkste Reform“ bezeichnete die Grünen-Finanzpolitikerin Lisa Paus die Änderung nach Bekanntwerden der Übernahmepläne. Ausgehend von einer Grunderwerbssteuer von 5 bis 6,5 Prozent war sie schon bei der 18 Milliarden Euro schweren Übernahme von einer entgangenen Steuerzahlung von etwa 1 Milliarde Euro ausgegangen. Das Aufkommen stünde den Ländern zu.

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