Sempre meno italiani decidono di comprare casa, per colpa dell’inflazione, della perdita del potere d’acquisto, del repentino rialzo dei tassi d’interesse, degli stipendi rimasti al palo ormai da anni. L’incertezza sul futuro, dettata dalla guerra in Ucraina e dai timori per una possibile recessione economica, invitano al risparmio piuttosto che a fare spese importanti, specialmente se in ballo c’è un mutuo da 20 o 30 anni. Cosa sta succedendo sul mercato immobiliare?
Prezzi delle case: +3,8% nel 2022
Brutte notizie per chi vuole comprare casa. In media nel 2022 i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 3,8%, valore più alto mai registrato prima dal 2010, ossia da quando è disponibile la serie storica dell'indice Istat. Questo aumento segue quelli registrati nei due anni precedenti, portando il valore degli immobili su livelli piuttosto alti, specialmente al Nord (+3,4% nel Nord-Ovest e +4,2% nel Nord-Est).
Milano si conferma ancora una volta la città più cara, con i prezzi delle abitazioni in aumento su base annua del 6,4%, dopo il +5,6% del trimestre precedente. Seguono Torino (+3,9%) e Roma (+2,8%). "I prezzi delle abitazioni hanno raggiunto a Milano livelli così elevati che oggi per acquistare una casa all'interno del territorio comunale servono in media 16,8 anni di stipendio", ha dichiarato il presidente di Assoutenti, Furio Truzzi, aggiungendo che "riuscire ad acquistare una casa nel territorio comunale è oramai un lusso per pochi fortunati".
E così per colpa dei prezzi e dell’aumento del costo dei mutui s’iniziano a registrare le prime flessioni nelle compravendite immobiliari, con il dato del quarto trimestre in calo del 2,1% dopo il +1,6% del trimestre precedente. E questo sembra essere solo l’inizio: il rallentamento delle compravendite "proseguirà anche nel corso del 2023, la previsione è sui 70-80mila compravendite in meno su base annua", ha dichiarato Luca Dondi Dall’Orologio, Ad di Nomisma.
Mutui a tasso variabile: +43,7% la rata da febbraio 2022
Chi decide di acquistare casa deve affrontare anche un’altra difficoltà, forse la più grande in questo momento: il caro mutui. Nell’ultima riunione la Bce ha alzato il costo del denaro di altri 50 punti portando il tasso d’interesse al 3,50%. Si tratta del sesto rialzo da luglio, ossia da quando il costo del denaro era praticamente a zero. Di conseguenza il costo del mutuo diventa ancora più alto, sia per chi decide di scegliere il tasso fisso sia per chi opta per il variabile. Chi ha già contratto un mutuo a tasso variabile, invece, si ritrova a dover gestire una situazione davvero pesante. Secondo una stima di Mutuionline, rispetto a febbraio dello scorso anno la rata di un mutuo variabile da 140mila euro a 20 anni è aumentata del 25,3% (da 625 euro a 783 euro) mentre per un mutuo da 250mila a 30 anni è cresciuta addirittura del 43,7% (da 793 a 1.139 euro). L’ultimo rialzo del costo del denaro porterà la rata a 20 anni a quota 819 euro e quella a 30 anni a 1.212 euro, con un aumento rispettivamente del 4,6% e del 6,4% rispetto a oggi.
A causa di questi aumenti un nucleo familiare su quattro teme di avere difficoltà a rispettare regolarmente le scadenze nel prossimo anno mentre tre famiglie su dieci hanno paura di non arrivare alla fine del mese e di non riuscire a risparmiare per evenienze future (Nomisma).
Mutui: per quasi il 19% sfuma il requisito del reddito
Da non sottovalutare poi il 'problema reddito', con gli stipendi in Italia fermi da anni, anzi, addirittura in calo considerando l’aumento record dell'inflazione. Con i tassi attuali il 18,6% dei mutuatari che lo scorso anno hanno chiesto il mutuo oggi non avrebbe i requisiti per presentare domanda, rivela un’analisi di Facile.it. In poche parole quasi un mutuatario su cinque non rispetterebbe il rapporto rata/reddito necessario per l’erogazione del finanziamento, normalmente pari a circa 1 a 3.
Secondo il comparatore di mutui, a parità di rata, il potere di acquisto di un nuovo mutuatario è calato del 22% in un solo anno, ciò vuol dire che per comprare casa tramite mutuo oggi bisogna avere un reddito più alto del 27% rispetto a dodici mesi fa. Facciamo un esempio: se a febbraio 2022 bisognava avere un reddito netto mensile disponibile pari a 1.450 euro per ottenere un mutuo standard a tasso fisso pari a 126.000 euro al 70% da restituire in 25 anni (con una rata mensile pari a 482 euro), oggi con una rata lievitata a 615 euro bisogna avere un reddito disponibile di almeno 1.845 euro.
Lo scenario
L’aumento dei prezzi delle abitazioni, dei tassi sui mutui e il calo del potere d’acquisto scoraggiano o rendono addirittura impossibile l’acquisto. Ma allora chi riesce ancora a comprare casa in Italia? Chi ha dei soldi da parte e decide di investire nel mattone per proteggersi dall’inflazione e chi riesce a soddisfare il requisito rata/reddito disponibile. Tutti gli altri dovranno continuare a pagare l’affitto, sperando in un calo dei prezzi e dei tassi a breve. Un’altra alternativa c’è ed è quella di acquistare una casa più piccola, meno cara, in quartieri più economici, in attesa che la situazione torni a essere sostenibile. “In alcuni casi è l'aspirante mutuatario che, pur di non rinunciare all'acquisto, sceglie di orientarsi su un importo più contenuto per alleggerire la rata mensile, in altri è la banca stessa che è costretta a ridimensionare la richiesta per preservare il rapporto rata/reddito”, dichiara Ivano Cresto, Managing Director prodotti di finanziamento di Facile.it.
Guardando al futuro si prevede un calo delle compravendite di abitazioni e di conseguenza dei prezzi delle case, ma ci vorranno "almeno 6 o 8 mesi prima di arrivare a questa fase", ha dichiarato Enzo Albanese, fondatore di Sigest e attualmente presidente di Fimaa Milano Monza Brianza. Per i mutui, invece, c’è bisogno di più tempo, forse di anni, prima di assistere a dei tagli dei tassi d’interesse.
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