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Liberi di sfrattare? Cosa succede da gennaio per inquilini e proprietari di case in affitto

L'analisi

La sentenza della Corte Costituzionale dichiara legittime le proroghe sino al 31 dicembre 2021. Ma cosa succede dal primo gennaio?

Si accede il dibattito sul blocco degli sfratti, la misura che l’allora governo Conte ha adottato nel pieno della pandemia di coronavirus a supporto di affittuari di immobili a uso abitativo o commerciale su cui pendeva un provvedimento esecutivo di sfratto per morosità.

A oggi il blocco degli sfratti resta in vigore sino al 31 dicembre 2021, e cioè sino alla fine del periodo di emergenza stabilito dal governo, il che significa che sino a quel giorno, e salvo ulteriori proroghe, i proprietari degli immobili non potranno rientrarne in possesso, con conseguenti proteste espresse tramite Confedilizia, la Confederazione Italiana Proprietà Ediliza. Dall’altro lato ci sono invece le associazioni a tutela degli inquilini, che hanno alzato le barricate in vista dell’imminente scadenza chiedendo che la misura venga in qualche modo mantenuta per tutelare chi in pandemia si è ritrovato in pesanti difficoltà economiche per la perdita di lavoro o la riduzione del volume di affari.

Quando accaduto nei giorni scorsi, con una sentenza della Corte Costituzionale in proposito, ben riassume le due posizioni.

Blocco sfratti, come si è arrivati alla sentenza della Corte Costituzionale

La Corte Costituzionale è stata chiamata a deliberare su due interrogazioni presentate dai tribunali di Trieste e Savona, che hanno sollevato una questione di legittimità costituzionale delle norme che hanno prorogato al 31 dicembre la sospensione per alcuni provvedimenti di rilascio di immobili. In discussione c’erano i decreti legge del 2020 (che prevedevano un'iniziale sospensione degli sfratti al 30 giugno dello stesso anno, poi posticipato all'1 settembre e con le proroghe successive al 31 dicembre 2020, poi al 30 giugno 2021) e il decreto sostegni del 2021, che con un emendamento ha ulteriormente prorogato il blocco al 30 settembre e 31 dicembre 2021, differenziando i termini in base alle date di adozione dei provvedimenti di rilascio: per gli sfratti adottati dal 28 febbraio al 30 settembre 2020 il blocco è rimasto sino al 30 settembre 2021, per quelli adottati dall’1 ottobre 2020 al 30 giugno 2021 il blocco prosegue sino 31 dicembre 2021.

Il tribunale di Trieste, in particolare, contestava l’applicazione della sospensione dei provvedimenti di rilascio in situazioni ritenute estranee all’emergenza sanitaria, situazioni in cui le morosità nel pagamento dei canoni di locazione erano precedenti alla pandemia. Allo stesso modo, il giudice contestava la natura stessa della norma, che non consente al giudice di valutare le diverse esigenze del proprietario e dell’inquilino. Molto simili le obiezioni del giudice del tribunale di Savona, ma a entrambe la Corte Costituzionale ha risposto in modo conciso, ma chiaro: la proroga del blocco sfratti è legittima, e le censure non sono fondate. Soprattutto perché, dice la Corte Costituzionale, il legislatore “ha progressivamente ridotto, con l'attenuarsi della pandemia, l'ambito di applicazione della sospensione, destinata comunque a cessare il 31 dicembre 2021”.

L'Unione Inquilini: "Serve un piano casa per aumentare gli alloggi popolari"

Fatte queste dovute premesse, resta da risolvere una questione spinosa e molto complessa da diversi punti di vista, con il rischio che a fine anno si venga a creare una situazione potenzialmente esplosiva. Gli inquilini chiedono infatti che si segua la linea della sospensione o della graduazione dell’esecuzione degli sfratti in città anche dopo il 31 dicembre 2021, mentre i proprietari, attraverso Confedilizia, chiedono a gran voce di tornare in possesso dei loro immobili, di fatto “congelati” da oltre un anno e mezzo.

L’Unione Inquilini ha già inviato una lettera aperta ai prefetti di tutta Italia, sottolineando che “a sentenza della Corte non è importante solo perché ha riaffermato la legittimità degli interventi fatti dal governo nel recente passato, quanto perché indica una strada da seguire nelle città. Sospendere e/o graduare l’esecuzione degli sfratti nelle città al fine di individuare i percorsi idonei a garantire il passaggio da casa a casa è una misura necessaria per impedire una ancora più grave rottura della coesione sociale e per tutelare la salute pubblica. Le Prefetture possono ed essere gli snodi operativi, con il coinvolgimento delle parti sociali e di tutti i soggetti pubblici, al fine di individuare percorsi idonei a garantire il passaggio da casa a casa per i soggetti che avrebbero diritto a una casa popolare e per le condizioni di fragilità sanitarie e sociali”.

Per l’associazione “la condizione dell’affitto in Italia è parte fondamentale della crescita della povertà, segnata da una profonda contraddizione tra i canoni privati e i redditi delle famiglie. L’incremento esponenziale degli sfratti per morosità, ormai il 90% delle sentenze emesse, è la punta dell’iceberg di una sofferenza abitativa strutturale profonda, causata dalla carenza di offerta di alloggi di edilizia residenziale pubblica a canone sociale”. Da qui la richiesta di un piano casa rivisto e rifinanziato “che preveda l’incremento fortissimo dell’offerta di alloggi a canone sociale, partendo dal dato oggettivo segnalato dai comuni italiani: 650mila domande di casa popolare inevase - sottolinea l’Unione Inquilini - Questo piano può essere realizzato senza ulteriore consumo di suolo ma con il recupero e il riuso del patrimonio immobiliare vuoto e in degrado, a partire da quello pubblico. A tal fine abbiamo chiesto al prefetto anche di aprire una interlocuzione con il sindaco e gli assessori competenti al fine di definire il piano caso che possa garantire previa graduazione degli sfratti il passaggio da casa a casa per le famiglie interessate dagli sfratti”.

Confedilizia: "Col blocco sfratti congelate anche procedure relative a morosità del 2019"

Della necessità di rivedere i piani casa e recuperare il patrimonio immobiliare a oggi poco o per nulla utilizzato è certo anche Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia. Che interpellato da Today, ha chiarito una serie di punti focali della situazione: “Il blocco e le successive proroghe hanno finito per creare un’assurda contrapposizione, che non dovrebbe esserci, tra proprietari e inquilini. Lo Stato si è sottratto a compiti e doveri, scaricando sui privati un problema che dovrebbe essere di sua competenza”.

Confedilizia ormai da aprile 2020 sta raccogliendo le testimonianze di proprietari di immobili che, con il blocco degli sfratti, si sono visti congelare l’iter di restituzione dell’unica loro fonte di reddito: “Abbiamo aperto una casella di posta elettronica su cui continuano ad arrivare segnalazioni - conferma Spaziani Testa - La premessa è che per noi il blocco sfratti è un’assurdità, e una misura illegittima anche dal punto di vista costituzionale, checché ne dica la Corte Costituzionale, anche quando si applica al proprietario che ha chissà quali fonti di reddito. Detto questo, come elevato dai tribunali che si sono rivolti alla Corte, c’è il tema di non avere messo in relazione o considerato adeguatamente le diverse situazioni del proprietario e dell’inquilino e di fatto di avere considerato una parte forte e l’altra debole. Neppure nell’ultima proroga si è distinto di fatto tra le situazioni di morosità pre e post covid. A parole si è detto, ma nei fatti non è mai stato fatto, perché si è preso come punto di riferimento la data del provvedimento e non il periodo di morosità. L’ordinanza del tribunale di Trieste per esempio riguardava morosità precedenti alla pandemia, e la persona interessata ha il blocco sino al 31 dicembre”.

Che cosa succede a partire dal primo gennaio 2022

Che cosa potrebbe succedere dunque dopo il 31 dicembre? Tutto è ancora in fase di definizione: se non vi saranno ulteriori proroghe centinaia, migliaia di procedure di sfratto riprenderanno il loro iter con tempi più o meno lunghi a seconda della burocrazia e del carico accumulato nelle varie città, ma non è escluso a priori che arrivi un altro slittalmento.

“Nel caso sarebbe uno scandalo senza precedenti - sottolinea Spaziani Testa - qualora non si facesse una proroga i tempi per i proprietari sarebbero comunque molto lunghi, come dimostrano gli sblocchi che già ci sono stati e che non hanno certo portato dal giorno dopo a ‘sgomberi a manetta’, piuttosto a lungaggini varie. A Milano c’è la situazione peggiore, anche perché le procedure di sfratto si stanno riaprendo a livello graduale sulla base della data del provvedimento emesso dei giudici, e così facendo sono congelati anche casi di morosità risalenti al 2019. E poi anche quando la procedura formalmente si blocca bisogna vedere di che città stiamo parlando, che carichi hanno gli ufficiali giudiziari, quanta forza pubblica c’è, l’accumulo di pratiche”.

Confedilizia chiede a chiare lettere che sia consentito ai proprietari di tornare in possesso dei loro beni: “Ciò che andava fatto era valutare caso per caso le situazioni e valutare ad personam - conclude Spaziani Testa - quando si fosse ritenuto di sospendere si sarebbe dovuto adeguatamente risarcire i proprietari. In America è stata fatta un’operazione del genere, ma sono stati stanziati circa 50 miliardi di dollari e ne sono stati erogati già 10-12. E poi è necessario investire sull’edilizia popolare creandone di nuova o riqualificando e gestendo in modo decente gli immobili pubblici in gestione a Comuni e Regioni. Circa 10.000 case popolari a Roma sono abitate da inquilini abusivi mentre molti altri aspettano di entrare, a Milano non è un problema di abusivismo ma di immobili lasciati a languire vuoti. Alla gestione oculata delle case pubbliche e al risarcimento dei proprietari va poi aggiunta la salvaguardia dell’affitto in genere, soprattutto quello a canoni calmierati, che va protetto anche fiscalmente con incentivi perché è un cuscinetto fondamentale per chi non ha i requisiti per accedere all’edilizia popolare ma non riesce neppure a pagare il canone tradizionale”.