Le nouveau coefficient est fixé et déterminé en fonction de l’évolution de l’indice des prix de vente en valeur nominale des logements. (Photo : Didier Sylvestre)
La Chambre des salariés ne décolère pas en avisant pour la seconde fois le projet de réforme du bail à loyer. Le capital investi reste le facteur clé dans la détermination des loyers.
La Chambre des salariés, comme d’autres avant elle, notamment dans les partis d’opposition, a vertement critiqué le projet de loi réformant le bail à loyer et les amendements qu’elle vient d’aviser ne lui apporte pas davantage de satisfaction. En cause, essentiellement, le plafond du loyer, principe galvaudé, selon la CSL, dans la mesure où la notion de «capital investi» est maintenue et continue à constituer le facteur clé dans la détermination du plafond des loyers.
«Le changement du coefficient de réévaluation provoque une redéfinition à l’absurde du terme et les auteurs dénaturent l’essence même du plafond du loyer», note la CSL. Le capital investi, tel que défini par les auteurs du projet de loi, refléterait désormais surtout la valeur marchande du logement. Le nouveau coefficient est en effet fixé et déterminé en fonction de l’évolution de l’indice des prix de vente en valeur nominale des logements.
Selon le projet de loi, «la notion du capital investi renvoie à l’effort économique que le propriétaire-bailleur a entrepris pour constituer le bien loué et la notion de revenu annuel (…) renvoie à la rémunération du fruit de ce capital. C’est donc l’effort de l’investissement qui est rémunéré par un revenu annuel (…)».
Or, en remplaçant le coefficient de réévaluation monétaire par un coefficient fixé et déterminé en fonction de l’évolution de l’indice des prix de vente en valeur nominale des logements, «les auteurs des amendements proposent un changement de paradigme qui est non seulement en nette contradiction avec l’idée à la base de la notion du « capital investi« , mais qui risque également de soutenir une évolution inacceptable des loyers», estime la CSL.
«Faute d’accès aux détails du calcul…»
Selon le ministre Henri Kox, le but de l’obligation d’un contrat de bail par écrit avec indication du capital investi est «de donner aux locataires la transparence nécessaire pour se protéger contre des loyers d’usure». Il faut, en conséquence, renforcer les moyens de vérification du respect de ce plafond, que ce soit par le locataire, par la commission des Loyers ou le juge de paix compétent.
Aux yeux de la CSL, ni l’obligation de calculer le capital investi ni l’obligation de l’indiquer dans le contrat de bail ne renforcent ces moyens de contrôle. «Faute d’accès aux détails du calcul du capital investi, ni le locataire ni les commissions des loyers ne peuvent facilement vérifier la légalité du loyer demandé», relève la CSL qui revendique que le calcul détaillé du capital investi et du plafond du loyer soit indiqué de manière transparente dans le contrat de bail à usage d’habitation.
«On devrait au moins obliger le propriétaire-bailleur à transmettre sur demande du locataire le détail du calcul y compris le prix d’acquisition du terrain, le prix de construction ou d’acquisition initiale, les capitaux investis pour rénovations et assainissements et les coefficients de réévaluation et de décote», insiste la chambre professionnelle. Elle va même plus loin en suggérant la création d’un registre national avec l’obligation au propriétaire-bailleur d’indiquer, pour chaque logement en location, le capital investi et le détail du calcul ainsi que le loyer demandé.
Garantir la rentabilité
«Si les auteurs tiennent à tout prix à garantir aux multipropriétaires un rendement en ligne avec l’évolution des prix du marché, soyons au moins honnêtes et transparents par rapport aux locataires et cessons de parler du « capital investi!« », implore la CSL, qui répète à l’envi que «la formule actuelle est largement dépassée par la réalité et difficile à sauver».
Au lieu de proposer une réforme en profondeur du mécanisme permettant de remettre le niveau des loyers en ligne avec le pouvoir d’achat des locataires, les auteurs proposent une «redéfinition par l’absurde du « capital investi« dont l’objectif primaire est sans aucun doute de garantir la rentabilité» de l’investissement locatif.
Pour la CSL, le niveau du capital investi dépend en première ligne, surtout, du moment de la dernière transaction à titre onéreux du fait que dans le cas d’une transaction à titre onéreux, le capital investi, réévalué et décoté, est présumé correspondre à la valeur de la transaction (le prix de marché).
Pour un logement ancien acquis depuis plusieurs décennies, le capital investi, réévalué en fonction du coefficient de réévaluation monétaire, provoque généralement un plafond très bas et largement inférieur aux loyers usuels demandés sur le marché privé.
De l’autre côté, pour les nouvelles constructions et les logements qui ont récemment changé de propriétaire à titre onéreux, le capital investi réévalué correspond de facto à la valeur marchande actuelle et provoque donc des loyers légaux exorbitants qui dépassent largement les loyers usuels du marché.
Avec le nouveau coefficient, les plafonds de loyer seront découplés du capital investi et couplés à l’évolution des prix immobiliers. Pas vraiment un plafonnement.
